时隔一年半，，， ，，，上海再次出台重磅海南椰风康健科技有限公司政策。。。。。。。
上海上次出台云云重磅的房地产政策，，， ，，，照旧在2024年的时间。。。。。。。现在回看，，， ，，，2024年5月和9月出台的政策，，， ，，，都对市场爆发了较大的影响，，， ，，，政策之后成交量和成交价均实现了快速反弹。。。。。。。正是由于有前车之鉴，，， ，，，使得我们也必需重视今天的政策，，， ，，，剖析其潜在影响。。。。。。。
先简朴归纳综合下今天政策的内容，，， ，，，主要分为三条：
（1）限购调解：社保�；；；；；；蚋鏊�3改1，，， ，，，非沪籍社保�；；；；；；蚋鏊奥�3年，，， ，，，外环内可增购1套，，， ，，，栖身证满5年的非沪籍人士，，， ，，，上海全市规模可购1套；；；；；；；
（2）公积金调解：公积金首套贷款，，， ，，，最高额度160万提高到240万。。。。。。。二套住房公积金认房不认贷，，， ，，，多子女家庭购置第二套住房再上浮20%；；；；；；；
（3）房产税调解：外地家庭子女成年名下唯逐一套免房产税。。。。。。。未成年共有房产不计入审查规模。。。。。。。
一样平常来说，，， ，，，房地产刺激政策主要分为两个大类：第一类是降低购房门槛，，， ，，，好比铺开限购数目、降低首付比例等，，， ，，，实质是让更多人有资格买房；；；；；；；第二类是降低购房本钱，，， ，，，好比降低贷款利率、公积金限额调解等，，， ，，，实质是让购房者花更少的钱买房。。。。。。。
降低购房门槛，，， ，，，目的是增添潜在消耗人群，，， ，，，好比上述第一条政策就是云云。。。。。。。降低购房本钱，，， ，，，目的是增添现有消耗人群的消耗比例，，， ，，，好比上述第二条和第三条政策就是这样。。。。。。。
这次新政，，， ，，，目的是什么？ ？？？？？ ？ ？
不得不说，，， ，，，受困于天下房地产市场下行，，， ，，，上海房价虽然更为坚挺，，， ，，，但也从2023年最先下跌。。。。。。。随后，，， ，，，上海房价便正式开启了下跌周期。。。。。。。这一历程中，，， ，，，从许多外资研报的调研数据中可以看到，，， ，，，住民关于房价预期在一直恶化，，， ，，，购房意愿也在回落。。。。。。。
由于房地产牵涉的工业链过于重大，，， ，，，为了稳住经济和就业，，， ，，，房地产是无法被绕开的一环。。。。。。。而一线都会作为天下的风向标，，， ，，，最近几年公布的救市政策着实一直一直，，， ，，，也撒播最广。。。。。。。
无论是哪类政策，，， ，，，实质都是为了引发潜在购房者的消耗欲望，，， ，，，从而实现扭转预期的作用。。。。。。。
举个例子，，， ，，，当汽车熄火后，，， ，，，就会有人在后面推着汽车走一段旅程，，， ，，，直到资助汽车再次点燃，，， ，，，从而重回正轨。。。。。。。政策的目的，，， ，，，历来都是扭转预期（资助汽车再次点燃），，， ，，，而不是亲自下�。。。。。。。ㄒ恢卑殉低苹丶遥�。。。。。。。
同样的，，， ，，，这次新政的目的，，， ，，，也是为了扭转各人的预期。。。。。。。
各人现在对上海房价的预期究竟怎样？ ？？？？？ ？ ？
若是各人近期有上海买房需求，，， ，，，较量关注上海房地产市场的话，，， ，，，着实会发明，，， ，，，在最近几个月，，， ，，，各人对上海房价的预期在逐步爆发转变。。。。。。。
凭证上海安居客发的内容显示：上海二手房价钱自2022年8月创下历史峰值后，，， ，，，历经3年多的调解期，，， ，，，终于在2025年年尾2026年年头迎来明确的触底反弹信号。。。。。。。房价低点定格在2025年10月（40976元/平），，， ，，，而2026年1月最新成交均价攀升至42703元/平，，， ，，，上涨1727元/平，，， ，，，涨幅达4.21%。。。。。。。
房价是住民对房地产预期最焦点的指标，，， ，，，房价企稳反弹，，， ，，，代表住民对未来房地产预期爆发好转，，， ，，，愿意给出真金白银去购置。。。。。。。
尚有一些辅助性数据，，， ，，，也在显示上海房地产市场的好转：
（1）成交量：上海月度成交已经一连3个月站上2.2万套，，， ，，，今年1月更是成交2.28万套，，， ，，，创下近5年来1月份成交量的新高，，， ，，，喜迎开门红。。。。。。。成交量上涨，，， ，，，代表买家看好市�。。。。。。。�，， ，，，需求被压制良久的刚需最先进场。。。。。。。
（2）挂牌量：现在上海二手房挂牌总量约14万套，，， ，，，这是近几年上海二手房挂牌量首次跌破15万套。。。。。。。另外，，， ，，，从挂牌量趋势来看，，， ，，，最近几周挂量屡立异低，，， ，，，正泛起直线下降趋势。。。。。。。挂牌量下降，，， ，，，代表卖家看好市�。。。。。。。�，， ，，，纷纷持房惜售。。。。。。。
（3）租金回报率：据统计，，， ，，，近一年上海成交套数TOP30小区平均租售比已达2.3%左右，，， ，，，部分优质房源租售比超3%，，， ，，，远超目今银行五年期按期存款利率（低于1.8%）。。。。。。。租金回报率是权衡房价泡沫的焦点指标之一，，， ，，，当租金回报率远超五年期存款利率，，， ，，，代表买房不再是“赔本”的行为，，， ，，，也促使住民预期爆发改变。。。。。。。
作者：马江博
海南椰风康健科技有限公司