2017年11月，，，，，，，，北京故宫。。。。。。。天津海河智能制造有限公司许荣茂站在单霁翔院长身边，，，，，，，，两人的手配合扶着一卷古画——那是流失外洋数十年的《丝路山水地图》。。。。。。。镜头前的许荣茂，，，，，，，，西装笔挺，，，，，，，，鬓角打理得一丝不苟，，，，，，，，嘴角挂着一种闽商特有的、恰到利益的谦逊。。。。。。。为了这幅画，，，，，，，，他私下支付了1.33亿港币，，，，，，，，然后无偿捐给故宫。。。。。。。那是他一生的高光时刻。。。。。。。在谁人场景里，，，，，，，，他不是谁人被外界窥探的地产商人，，，，，，，，而是一位被权力叙事接纳的“红顶乡贤”。。。。。。。

但很少有人注重到，，，，，，，，就在捐赠仪式的同年，，，，，，，，世茂集团在财务报表的小字里，，，，，，，，悄然增添了一笔高达数百亿的信托融资。。。。。。。那卷古画修复了历史的断裂，，，，，，，，而世茂帝国的底座，，，，，，，，却正被这种腾贵的利息撕开一道隐秘的裂痕。。。。。。。若是给许荣茂贴一个标签，，，，，，，，他绝不是那种粗砺的草野英雄，，，，，，，，只管他的起点确实足够‘草野’。。。。。。。11970年月末，，，，，，，，香港陌头充满着廉价汗水。。。。。。。二十出面的许荣茂躲在工厂里当剪裁工。。。。。。。裁缝的本能是：精准。。。。。。。 他必需在每一寸布料中挤出利润，，，，，，，，用最省钱的剪裁掩饰面料的瑕疵。。。。。。。这种对“外貌功夫”的极致追求，，，，，，，，厥后被他平移到了地产领域。。。。。。。1989年是一个要害的“时代切片”。。。。。。。那一年，，，，，，，，外资撤离，，，，，，，，大大都人因宏观天气而犹豫不决，，，，，，，，许荣茂却逆流而上，，，，，，，，带着在香港股市淘来的第一桶金杀回福建石狮。。。。。。。他没有开厂办实体，，，，，，，，而是盯上了土地。。。。。。。他盖出了石狮第一个真正意义上的高等小区——振狮大旅馆和振狮开发区。。。。。。。那时间的许荣茂悟出了一个受用终身的逻辑：有钱人不在乎屋子漏不漏水，，，，，，，，他们在乎的是，，，，，，，，邻人是不是和自己一样有体面。。。。。。。

他不但是在卖屋子，，，，，，，，他是在卖一种叫做“阶级门票”的期货。。。。。。。从1989年的石狮，，，，，，，，到2000年的上海陆家嘴，，，，，，，，再到2017年的故宫，，，，，，，，许荣茂的生意清单上始终只有两样工具：极致的地段，，，，，，，，和极致的溢价。。。。。。。2 陆家嘴的豪赌时间拨回到2000年的上海陆家嘴。。。。。。。其时的浦东远非今日的金融森林，，，，，，，，黄浦江沿岸是一片乱泥滩。。。。。。。时年50岁的许荣茂在陆家嘴画了一个圈，，，，，，，，取名“世茂滨江花园”。。。。。。。他提了一个在其时看来极其离谱的要求：要在上海这个高层森林里，，，，，，，，搞出私人会所、夏威夷冲浪沙滩和德式天鹅湖。。。。。。。

这是一场典范的“降维攻击”。。。。。。。许荣茂并没有像万科、恒大那样一栋栋地盖楼，，，，，，，，他开启了“全球营销”。。。。。。。世茂的团队带着细腻的画册，，，，，，，，泛起在伦敦、悉尼、纽约的华侨聚会上。。。。。。。他告诉那些外洋游子：“回国吧，，，，，，，，上海有了一座和纽约一样腾贵的屋子。。。。。。。”据不完全统计，，，，，，，，世茂滨江花园其时的售价是周边楼盘的2-3倍。。。。。。。这种“墙外着花墙内香”的操作，，，，，，，，让钞票哗哗地流进了许荣茂的口袋——项目更是一连七年连任上海住宅销售冠军。。。。。。。然而，，，，，，，，在这个鲜明亮丽的案例背后，，，，，，，，隐藏着一个致命的变量：沉淀资金。。。。。。。为了维持这种“顶级”的标签，，，，，，，，许荣茂必需投入远超行业平均水平的景观本钱和营销用度。。。。。。。在谁人地产商都在玩“高周转”抢时间的年月，，，，，，，，许荣茂玩的是“高溢价”等时间

一个有意思的细节是：其时会所里的入口大理石，，，，，，，，是许荣茂亲自去矿山挑的。。。。。。。这种对细节的掌控欲，，，，，，，，既成绩了世茂的口碑，，，，，，，，也预示了未来治理层在面临千亿欠债时的某种缓慢。。。。。。。3、深坑旅馆若是说陆家嘴是许荣茂的成名作，，，，，，，，那么上海松江的“深坑旅馆”，，，，，，，，就是他性格中那种“文青式偏执”的物化体现。。。。。。。在松江有一个放弃了几十年的采石场，，，，，，，，深达88米，，，，，，，，像地球外貌一块貌寝的伤疤。。。。。。。2006年，，，，，，，，许荣茂途经此地，，，，，，，，随行职员原以为他会评价两句，，，，，，，，没想到他停下脚步说：“我要在这里盖一座五星级旅馆。。。。。。。”

这个项目一建就是12年。。。。。。。这12年里，，，，，，，，地产行业履历了从“黄金时代”到“白银时代”的剧变。。。。。。。当恒大在玩天下扫货，，，，，，，，当碧桂园在玩三四线“高周转”时，，，，，，，，许荣茂却在这个坑里砸下了20亿元。。。。。。。许荣茂需要一个天下级的事业，，，，，，，，来对冲世茂作为古板开发商的“土气”。。。。。。。然而天知道是几多年才华建成。。。。。。。在施工现场，，，，，，，，一位工程师曾向许荣茂诉苦：“老板，，，，，，，，水压和排水计划要推倒重来，，，，，，，，本钱要翻倍。。。。。。。”许荣茂只是摆摆手，，，，，，，，淡淡地说了一句：“要做就做唯一份。。。。。。。”

这种“唯一份”的追求，，，，，，，，背后是世茂内部权力结构的固化。。。。。。。在世茂内部，，，，，，，，许荣茂是绝对的统帅，，，，，，，，这种权威让他可以无视财务逻辑，，，，，，，，去完成小我私家的“珍藏品”。。。。。。。深坑旅馆建设的后半程，，，，，，，，世茂的融资本钱已经悄然从银行信托转向了越发隐秘、利率更高的私募债。。。。。。。这个“事业”自己，，，，，，，，就像极了世茂厥后的财务状态：外貌看起来是惊艳天下的修建，，，，，，，，底层却是深不见底的资金坑。。。。。。。4、 继续者“狂飙”当许荣茂徐徐退居幕后，，，，，，，，他的儿子许世坛——也就是员工口中的“小许总”——走到了台前。。。。。。。

若是说许荣茂是裁缝，，，，，，，，考究一针一线；；；；；；；那么许世坛就是棋手，，，，，，，，考究全局吞并。。。。。。。2019年，，，，，，，，是一个被地产史铭刻的年份。。。。。。。那一年，，，，，，，，万科在喊“活下去”，，，，，，，，整个行业都在缩表。。。。。。。然而，，，，，，，，许世坛却带着世茂开启了猖獗的“并购季”。。。。。。。他像一个走进打折超市的豪客，，，，，，，，只要是陷入逆境的项目，，，，，，，，通通拿下：3.39亿元，，，，，，，，拿下泰禾两个项目；；；；；；；数亿元，，，，，，，，吃下明发集团股权；；；；；；；甚至在深圳，，，，，，，，要盖一个妄想投资500亿、高700米的“深港国际中心”。。。。。。。

许家父子的逻辑此时爆发了错位：许荣茂信托“地段”，，，，，，，，许世坛信托“规模”。。。。。。。层层穿透之后，，，，，，，，其时的世茂已经酿成了一台失控的融资机械。。。。。。。为了撑起这些重大的地标和并购，，，，，，，，世茂的表外欠债通过种种合资公司、相助项目被隐藏起来。。。。。。。据不完全统计，，，，，，，，世茂在2019年的销售额突破了2600亿，，，，，，，，但其权益销售额占比却在一直下滑。。。。。。。说白了，，，，，，，，世茂成了地产圈的“包领班”，，，，，，，，用别人的钱，，，，，，，，撑自己的体面。。。。。。。

一个意外变量在现在泛起：“三道红线”政策出台。。。。。。。这个看似边沿的羁系信号，，，，，，，，瞬间成了世茂的断头台。。。。。。。那些一经引以为傲的“地标”，，，，，，，，在失去流动性的市时势前，，，，，，，，瞬间从资产酿成了极重的欠债。。。。。。。5、突然坠落2022年7月，，，，，，，，世茂一笔10亿美元的公募债违约。。。。。。。这不但仅是一个财务数字，，，，，，，，它是对许荣茂40年商业信誉的彻底整理。。。。。。。谁人一经买回国宝捐给故宫的男子，，，，，，，，发明自己成了债权人眼中的“肥肉”。。。。。。。此时的许荣茂，，，，，，，，体现出了令人震惊的、裁缝式的“冷漠”。。。。。。。他最先满天下找钱，，，，，，，，卖资产自救：香港的总部大楼，，，，，，，，典质；；；；；；；伦敦、香港的私人豪宅，，，，，，，，套现；；；；；；；甚至谁人他引以为傲的“深坑旅馆”，，，，，，，，也被摆上了货架。。。。。。。世茂在A股的壳公司“ST世茂”，，，，，，，，由于股价太低被强制退市。。。。。。。这意味着，，，，，，，，许家父子在内地资源市场的基本，，，，，，，，被彻底拔起。。。。。。。阻止2025年中期，，，，，，，，世茂集团的欠债总额依然高达4286亿元。。。。。。。这是一个任何人都感应绝望的数字。。。。。。。许荣茂的失败，，，，，，，，不是败在专业，，，，，，，，而是败在低估了周期。。。。。。。

在一次内部聚会上，，，，，，，，许荣茂曾对高管说：“地产是永恒的，，，，，，，，由于土地是永恒的。。。。。。。”但他忘了，，，，，，，，土地是永恒的，，，，，，，，但欠银行的利息是按秒盘算的。。。。。。。现在的许荣茂已经76岁了。。。。。。。按理说，，，，，，，，他应该在自己亲手打造的某座顶级豪宅里，，，，，，，，隔着落地窗看黄浦江的斜阳。。。。。。。但现实却是，，，，，，，，他正带着儿子，，，，，，，，在债权人的聚会上低声下气地申请展期。。。。。。。世茂的下场已经写在墙上。。。。。。。那些一经被他用来彰显身份的地标，，，，，，，，正逐一易主。。。。。。。深港国际中心歇工了，，，，，，，，深坑旅馆在打折促销。。。。。。。

6、终局回看许荣茂的一生，，，，，，，，这真是一场关于“裁剪”的宿命。。。。。。。早先，，，，，，，，他裁剪布料，，，，，，，，裁剪出了第一桶金；；；；；；； 中年，，，，，，，，他裁剪土地，，，，，，，，裁剪出了豪宅帝国；；；；；；； 晚年，，，，，，，，他被迫裁剪资产，，，，，，，，却发明怎么裁也补不上谁人4286亿的财务窟窿。。。。。。。

地产商对地段的贪恋，，，，，，，，就像赌徒天津海河智能制造有限公司对运气、情人对誓言的贪恋。。。。。。。在牛市里，，，，，，，，这种贪恋是财产的春药；；；；；；；在熊市里，，，，，，，，它就是勒死巨兽的最后一根稻草。。。。。。。款子是流动的盛宴，，，，，，，，而土地是贪心的祭坛。。。。。。。当盛宴散去，，，，，，，，祭坛上留下的，，，，，，，，只有谁人一经叱咤风云、现在却默然无声的裁缝。。。。。。。这个天下上，，，，，，，，没有永远的教父，，，，，，，，只有永远的周期。。。。。。。